2021年，地产界的“引战”大戏不断上演。
近日，一家低调神秘的环京房企——中国宏泰(中国宏泰产业市镇发展有限公司，下称：中国宏泰)，以转让公司29.9%的股份为代价，引入中国金茂14.81亿港元(约12.32亿元人民币)战略投资。从双方公告来看，在交易完成后，中国宏泰(股票代码：6166.HK)董事局主席王建军和妻子赵颖，所持股份将减至约7.28亿股，占已发行股份的44.08%，仍为公司最大股东;中国金茂(股票代码：0817.HK)持股约4.94亿股，将成为第二大股东。
值得注意的是，金茂当天还与中国宏泰签下了可换股债券认购协议，金茂认购中国宏泰约1.23亿美元(约7.95亿元人民币)可换股债券。如果这些债券全都转换为股票，金茂持股比例将升至41.1%，将会取代王氏家族成为控股股东。
对于此次“引战”行动，中国宏泰内部人士向风云地产界(微信公号：fydcj888)称，这是一次互利共赢的强强联合，“后续企业的运营和发展，将会按照双方已签署的法定协议稳妥推进，以最优化上市公司和全体股东利益为标准来考量并决策”。
01
宏泰“引战”金茂缓解偿债压力
中国宏泰，1995年创于廊坊，是一家致力于区域综合开发、产业构建及区域运营的产业市镇综合发展商，目前拥有8个产业园区运营项目，主要位于河北廊坊市、石家庄，以及湖北武汉、鄂州。
与同样起家廊坊、运营产业新城的华夏幸福相比，中国宏泰规模很小，行事也相当低调。他们早在十多年前就开始与央企、国企进行战略合作，这次引金茂作为战略投资者入股，被认为是一次强强联合的双赢交易。
金茂是央企中国中化控股旗下城市运营领域的平台企业，去年合约销售2311亿元，稳居房企TOP20强之列。从年报看，金茂去年营收600.5亿元，同比增长38.5%;实现归母净利润38.81亿元，同比减少39.8%。这一增一减，表明金茂在规模扩张的同时，盈利能力下降，究其原因主要是前几年高价拿地，如今项目进入结算周期，导致盈利指标下降。
对金茂来说，通过这次战略投资，金茂有望收购多个城市运营项目，低价获取土地资源，并且改善公司的盈利指标。
中国宏泰主要从事产业市镇的土地开发及运营。金茂入股以后，可以借助宏泰已有的产业布局和资源，在产业园区和项目拓展上开展多层次业务合作。这次双方抢在6月30日前发布合作公告，业内人士认为，显然是对金茂的重大利好，并且会对金茂的2021下半年经营业绩产生积极影响。
对宏泰来说，这次引入金茂战略投资，不但可以享受央企的政策红利，还有利于提高公司经营水平，改善流动性状况。
宏泰经营以稳健为主，资产负债率长期保持在60%左右。据财报，截至2020年末，公司总资产约147.71亿元，负债总额85.23亿元，资产负债率为57.7%。在其85.23亿元负债中，银行及其他借款总额47.07亿元，其中一年内到期的有息借款22.23亿元，而公司拥有现金及现金等价物6.46亿元。据此计算，现金短债比仅0.29，如果以房企融资监管的“三道红线”来衡量，至少碰触了一道红线。
从债务情况来看，中国宏泰今年偿债压力不小，这也被外界视为其引入金茂战略投资的主要动机和原因。据中国宏泰6月28日公告披露，公司发行1.23亿美元(约7.95亿元人民币)可换股债券，所得款项将用于偿还现有债务、为现有债务再融资、履行投资项目的现有资本承担、分派股息及一般营运资金。国际评级机构标普认为，这将有助于覆盖中国宏泰2022年1月到期的9600万美元可转债和担保债券。
6月28日当天，宏泰如期全部偿付了2021年到期的1.8 亿美元优先票据。其内部人士否认公司存在偿债压力，并向风云地产界声称，宏泰早已由房地产转型产业地产，不能算是传统意义上的房企，银行也没有把宏泰归入房企名单，所以根本不存在碰触红线的问题。
02
中国宏泰或面临易主风险
中国宏泰与金茂的合作，虽然是双赢局面，但不可否认，此番操作也存在控股权易主的可能性。
宏泰的创始人王建军，今年58岁。他1963年出生于廊坊一个普通农家，孩提时代的梦想是当记者。1984年，王建军如愿进入《河北工人报》，开始了十年记者生涯，期间得到的最大启发是：要想获得成功，就要老老实实做人，扎扎实实做事。
1993年，在九二南巡引发的创业大潮中，王建军怀揣仅有的2万元奔赴海南;1995年回到廊坊，创立中国宏泰，开始涉入房地产开发。其后十年间，宏泰先后开发建设了新华南、康乐花园、宏泰花园、蓝水湾等优质小区，成为本地知名的品牌开发商。
2005年，宏泰在完成原始资本积累后，开始转型产业市镇开发，与廊坊市政府合作共建龙河高新区。王建军请赛迪顾问公司做产业定位，还请新加坡裕廊做园区规划，并从天津泰达、上海金桥开发区聘请专业的园区管理人员。迄今十余年，龙河高新区先后引入富士康、中建基、韵达等知名企业，累计实现工业总产值1740多亿元，纳税实现166亿元，带动就业7万多人。
龙河高新区的成功运营，使中国宏泰成为国内领先的产业市镇综合发展商。2014年8月，中国宏泰在香港上市，成为“产业市镇第一股”。此外，王建军2007年创立的中国万桐园(股票代码：6966.HK)，也于2019年12月在香港联交所挂牌交易，成为国内第三家、河北第一家在港上市的殡葬公司。
至此，王建军拥有两家港股上市公司。他的妻子赵颖，在中国宏泰任非执行董事，并任万桐园董事局主席;女儿王薇，今年29岁，2013年6月获中国上海财经大学金融学学士学位，2017年7月入职中国宏泰，担任执行董事，今年3月出任万桐园执行董事。
从以上安排来看，王氏夫妇正在把女儿王薇着力培养成家族二代接班人。但金茂的入股，却有可能给宏泰的家族传承带来变数。
从6月28日公告来看，金茂认购中国宏泰约1.23亿美元可换股债券，在六个月换股期开始之后，可以按换股价转换为中国宏泰的股份。
据双方约定3.05港元/股的换股价以及1美元兑7.7622港元的汇率计算，金茂所持债券可转换约3.13亿股，相当于宏泰已发行股份的19%。如果这些债券全部转换为股票，金茂持股比例将升至41.1%，取代王氏家族成为最大股东。
对此，宏泰回复风云地产界说，金茂认购1.23 亿美元可换股债券，是对公司发展实力和未来的认可，“这些债券以后是否转换成股票，需要双方认可。宏泰方面只要按期还债，这笔债券就不会转成股份，因而也就不存在控股权易主的问题。”
03
中国宏泰会否走上华夏幸福老路?
不管中国宏泰今后是否控股权易主，此次引金茂入股，很容易让人联想到2019年华夏幸福转让19.7%股份，引入平安137.7亿元投资的战略行动。
而中国宏泰与华夏幸福也有诸多相似之处，譬如：两家公司创始人都出自王姓本家;都从廊坊本土起步，走向全国;都从房地产转型产业地产：华夏幸福定位于全球领先的产业新城运营商，中国宏泰则致力于打造国内领先的产业市镇综合发展商。
但深入分析，不难看出，中国宏泰与华夏幸福又有本质上的区别。
首先是业务模式。华夏幸福用房地产开发来补帖产业新城的运营，房地产收入是大头，占比在80%以上;而中国宏泰的收入，则以产业市镇为大头。从2020年年报来看，中国宏泰全年收入23.99亿元，其中产业市镇的土地开发、相关费用及服务收入共计21.66亿元，占比超过90%;而与房地产相关的物业销售和物业租赁，分别为1.98亿元和0.34亿元，占比不到10%。
其次是全国布局。华夏幸福在全国复制固安产业新城模式，布局京津冀、长三角、粤港澳等十多个核心都市圈，大本营京津冀以外收入过半;而宏泰目前仅有8个产业园区项目，大都处于前期开发阶段，只有廊坊本土的龙河高新区已经运作成熟。在宏泰去年23.99亿元营收中，龙河高新区贡献了19.69亿元，占比高达82%，成为公司最主要的收入来源。相比华夏幸福的全国扩张，宏泰还是一家区域性公司。
最后是发展战略。产业新城投资巨大、回报周期长，华夏幸福因过度扩张而在去年底引发债务爆雷。中国宏泰则以稳健为主，摒弃地产界大幅举债扩张的快周转模式，鲜有盲目冒进之举。其产业市镇基于良好的政企合作，以土地出让金分成为主要收入，相对稳定。比如，龙河高新区去年出让土地60万平方米，政府所得土地出让金共计37.64亿元，宏泰从中获取收入17.33亿元，分成比例高达46%，还是比较可观的。
三年前，华夏幸福引入平安资管战略投资，但因为公司运营模式、债务危机等原因，王文学最终未能逃脱失去公司控股权的命运。曾经作为产业地产龙头的华夏幸福，如今在债务爆雷之后，正由政府主导进行破产重整。
行事低调的中国宏泰，自转型产业市镇以来，多次穿越行业周期，一直保持着较为平稳的发展态势，或许能够避免走上华夏幸福的老路。
在中国宏泰看来，产业地产行业仍然属于朝阳行业，发展前景非常好。这次与金茂强强联合，寄希望于未来，双方可以在产业市镇领域深耕细作，打破产业地产的天花板。但是，就像所有的结婚，一开始都是你侬我侬，但最终的结果却千差万别。未来日子能否过好，关键还在于双方花了多大的心思经营。
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